پیش بینی وضعیت مسکن
در سال 95 و نیمه اول 96
1 – معاملات مسکن ( خرید و فروش)
2 - رهن و اجاره
باسمه تعالی
مهمترین عوامل موثر بر بازارمسکن به ترتیب اولویت ( پیش بینی ها ) :
تاثیر نرمال (طبق جدول)
1 – وضعیت اقتصادی کشور ( رونق بازار و جریان پول درشریانهای حیاتی کشور – قیمت نفت – قیمت ارز و طلا )
2 – محل عرضه و تقاضا ( مرکز - کلان شهر ها – شهرستان ها)
2 – عرضه و تقاضا ( میزان تولید مسکن و تعداد مشتری )
3 - وضعیت معیشتی و سرانه درآمد متوسط خانوارها
4 – تسهیلات در نظر گرفته شده برای مسکن
5 – میزان سود سپرده های بانکی
6 – اجرای طرح مالیات بر واحدهای خالی از سکنه
7 - محل و موقعیت ( راههای دسترسی) و کیفیت ساخت و قیمت تمام شده
8 – برخورد قاطع سیستم قضایی با عرضه کنندگان متخلف مسکن در قراردادهای پیش فروش و ... و برخورد قاطع با اختلاس های مالی
9 – نظارت برقیمت ها و کاهش تاثیر واسطه ها و سوداگران بازار مسکن
10 – نظارت قاطع ارگانهای نظارتی بر تعاونی ها ، شرکت های انبوه سازان و عرضه کنندگان مسکن و همچنین بنگاههای مسکن .
توضیحات : فقط برای پیش بینی ها
مهمترین فاکتور موثر در رونق بازار مسکن ، اعم از خرید و فروش و رهن و اجاره ، وضعیت اقتصادی کشور و رونق اقتصادی می باشد که با توجه به زیرساخت های فعلی کشور ( وضعیت صنایع - تولید – ناوگان حمل و نقل – آب و کشاورزی – دامداری و دامپروری و ...) ، مهمترین انتظار در جبهه های موثر به ترتیب ؛ مدیریت منابع موجود ، قیمت نفت ، مدیریت صحیح ناوگان حمل و نقل ، مدیریت منابع حیاتی کشور ( آب – کشاورزی – دامداری ) و اقدام دولت در روند تعامل و اتخاذ تدابیر لازم در مدیریت صحیح سیاست خارجی است . الاایها الحال ؛ با توجه به روند سالهای قبل و عدم وجود آثار ملموس ، تاثیر این فاکتور در روند رونق بازار و افزایش قیمت مسکن تا پایان سال 95 و نیمه اول سال 96 کم رنگ و درافزایش اجاره بهاء دارای تاثیر نسبی متوسط می باشد .
محل عرضه و تقاضا : با توجه به نرخ رشد جمعیت در مرکز و کلان شهرها ( مهاجرت از شهرستان ها و ... بدلیل وضعیت کار و کسب و ... ) ، وضعیت سالهای قبل ، میزان تولید مسکن در سالهای مشابه ، بنیه مالی خانوارها ، وضعیت خرید و فروش در مبداء و با در نظر گرفتن تاثیر کلیه فاکتورهای موثر ( هشت فاکتور فوق الذکر) :
تاثیر انفرادی این فاکتور در رونق بازار و افزایش قیمت مسکن : در مرکز بدون تاثیر ، در کلانشهرها دارای تاثر مثبت و در شهرستان ها دارای تاثیر منفی است .
و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز با تاثیر مثبت ، در کلانشهرها با تاثیر متوسط و در شهرستانها با تاثیر منفی می باشد .
وضعیت معیشتی و سرانه درآمد متوسط خانوارها :
با توجه به درآمدها و هزینه های اقشار مختلف مردم در مرکز و کلان شهرها و شهرستان ها و با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای فوق الذکر ؛ تاثیر این فاکتور در رونق بازار مسکن : در مرکز منفی ، در کلان شهر ها با تاثیر متوسط و در شهرستانها با تاثیر مثبت می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز و کلان شهر ها با تاثیر متوسط و در شهرستانها بلااثر می باشد .
تسهیلات در نظر گرفته شده برای مسکن :
با در نظر گرفتن میزان تسهیلات مقرر بانکها ( 80 تا 120 میلیون تومان) ، میزان درآمد خانوارها ، بازار رهن و اجاره و با در نظر گرفتن کلیه فاکتورهای فوق الذکر ؛ تاثیر این فاکتور در رونق بازار مسکن : در مرکز منفی ، در کلان شهر ها با تاثیر مثبت و در شهرستانها با تاثیر مثبت می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها با تاثیر متوسط و در شهرستانها با تاثیر منفی می باشد.
میزان سود سپرده های بانکی ( کاهش سود ) :
با در نظر گرفتن میزان سود سپرده های بانکی (کاهش سود) ، وضعیت تولید و بازار کار ، زمنیه های اشتغال و سود آور فعلی و با در نظر گرفتن کلیه فاکتورهای فوق الذکر ؛ تاثیر این فاکتور در رونق بازار مسکن : در مرکز بدون تاثیر ، در کلان شهر ها بدون تاثیر و در شهرستانها با تاثیر متوسط می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز منفی ، در کلان شهر ها با تاثیر متوسط و در شهرستانها بدون تاثیر می باشد .
اجرای طرح مالیات بر واحدهای خالی از سکنه :
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز با تاثیر مثبت ، در کلان شهر ها با تاثیرمثبت و در شهرستانها بدلیل فقدان حساسیت این موضوع ، بدون تاثیر می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز با تاثیرمثبت، در کلان شهر ها با تاثیر مثبت و در شهرستانها نیز با تاثیرمثبت می باشد .
محل و موقعیت ( راههای دسترسی) و کیفیت ساخت و قیمت تمام شده :
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز و کلان شهر ها و شهرستانها دارای تاثیر مثبت می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها و شهرستانها دارای تاثیر متوسط می باشد .
برخورد قاطع سیستم قضایی با عرضه کنندگان متخلف مسکن در قراردادهای پیش فروش و ...
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز و کلان شهر ها با تاثیر متوسط ودر شهرستانها بدلیل فقدان حساسیت موضوع ، بدون تاثیر می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها و شهرستانها بدون تاثیر می باشد .
نظارت برقیمت ها و کاهش تاثیر واسطه ها و سوداگران بازار مسکن :
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز و کلان شهر ها با تاثیر متوسط ودر شهرستانها بدلیل کاهش حساسیت موضوع ، بلا اثر می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها با تاثیر متوسط ودر شهرستانها بدلیل کاهش حساسیت موضوع ، بلا اثر می باشد .
برخورد قاطع قضایی با اختلاص های مالی :
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز و کلان شهر ها و شهرستانها همگی با تاثیر متوسط می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها و شهرستانها همگی بدون تاثیر می باشد .
نظارت قاطع ارگانهای نظارتی بر تعاونی ها ، شرکت های انبوه سازان و عرضه کنندگان مسکن و همچنین بنگاههای مسکن( نظارت بر کیفیت و و انجام تعهدات بموقع و حذف پروسه وقت گیر قضایی و همچنین کنترل عرضه مسکن در بنگاهها(خرید و فروش و رهن و اجاره) با حذف دلالیها :
این موضوع با در نظر گرفتن سایر فاکتورهای موثر فوق الذکر ؛ در رونق بازار مسکن : در مرکز و کلان شهر ها با تاثیر متوسط ودر شهرستانها بدلیل کاهش حساسیت موضوع ، بلااثر می باشد و در رونق بازار رهن و اجاره : در مرکز وکلان شهر ها و شهرستانها با تاثیر متوسط می باشد .
توجه :
1 – تاثیر هرپارامتر با کاهش ردیف در تمجیع تاثیرکلی با 10% کاهش می باشد ، بعنوان مثال : ردیف شماره 7 با تاثیر 40 % نسبی و به ترتیب : ردیف 1 با تاثیر نسبی 100% ، ردیف شماره 2 با تاثیر نسبی 90% ردیف شماره 3 با تاثیر نسبی 80 % ، ردیف شماره 4 با تاثیر نسبی 70% ، ردیف شماره 5 با تاثیر نسبی 60% ، ردیف شماره 6 با تاثیر نسبی 50% ، ردیف شماره 7 با تاثیر نسبی 40% ، ردیف شماره 8 با تاثیر نسبی 30% ، ردیف شماره 9 با تاثیر نسبی 20% و ردیف شماره 10 با تاثیر نسبی 10% در محاسبات و اعمال و یا حذف هر پارامتر وارد میگردند .
2 – منظور از رونق بازار مسکن : خرید و فروش و افزایش قیمت مسکن می باشد و منظور از رونق بازار رهن و اجاره نیز ؛ افزایش تقاضا و افزایش قیمت رهن و اجاره می باشد .
3 – منظور از تاثیر مثبت یعنی ؛ 100% اثرنسبی پارامتر ، تاثیر متوسط یعنی ؛ 50% اثر و تاثیر منفی یعنی ؛ 0% و بدون تاثیر یعنی ؛ این پارامتر در محاسبات وارد نمیشود .
4 – در صورتیکه تاثیر هر ردیف از عوامل فوق الذکر در محاسبه پیش بینی بازار در نظر گرفته نشود ( بنا به دلیلی حذف گردد) ، تاثیر نسبی آن در محاسبات وارد میشود .
5 – هر یک از فاکتورهای موثر فوق الذکر که بنا به دلایلی فعلا امکان اعمال و عملی شدن آن مقدور نباشد ، تاثیر آن در پیش بینی رونق یا رکود بازار با در نظر گرفتن ضرایب منفی در هر ردیف و تاثیر نسبی آن در محاسبات وارد میگردد .
6 – نتایج حاصله صرفا پیش بینی وضعیت بازار مسکن و رهن و اجاره می باشد و نتایج حاصله برگرفته از اطلاعات فصلی تعدادی از مشاورین املاک سه کلان شهر : اصفهان – تبریز – شیراز و مرکز ( تهران) و همچنین با در نظر گرفتن تحلیل های اقتصادی و سیاسی صاحبنظران در جراید و شبکه های مختلف سیما می باشد.
|
شهرستان ها
|
کلانشهر ها و مراکز استانها
|
مرکز ( تهران)
|
ردیف ( شماره فاکتور موثر از 10 ردیف فوق)
|
|
100 %
|
100 %
|
100 %
|
1 : بازار مسکن : نرمال
|
|
0
|
0
|
0
|
1 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100%
|
100%
|
100%
|
1 : بازار رهن واجاره : نرمال
|
|
50%
|
50%
|
50%
|
1 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
50
|
100
|
100
|
2 : بازار مسکن : نرمال
|
|
0
|
100
|
-
|
2 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
50
|
100
|
100
|
2 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
0
|
50
|
100
|
2 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
3 : بازار مسکن : نرمال
|
|
100
|
50
|
0
|
3 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
3 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
0
|
50
|
50
|
3 : بازار رهن واجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
4 : بازار مسکن : نرمال
|
|
100
|
100
|
0
|
4 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
-
|
50
|
50
|
4 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
0
|
50
|
50
|
4 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
5 : بازار مسکن : نرمال
|
|
50
|
-
|
-
|
5 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
50
|
50
|
5 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
-
|
50
|
0
|
5 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
6 : بازار مسکن : نرمال
|
|
-
|
-
|
-
|
6 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
6 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
100
|
100
|
100
|
6 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
7 : بازار مسکن : نرمال
|
|
100
|
100
|
100
|
7 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
7 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
50
|
50
|
50
|
7 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
8 : بازار مسکن : نرمال
|
|
-
|
50
|
50
|
8 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
8 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
-
|
-
|
-
|
8 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
50
|
100
|
100
|
9 : بازار مسکن : نرمال
|
|
-
|
50
|
50
|
9 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
50
|
100
|
100
|
9 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
-
|
50
|
50
|
9 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
10 : بازار مسکن : نرمال
|
|
-
|
50
|
50
|
10 : بازار مسکن : پیش بینی
|
|
100
|
100
|
100
|
10 : بازار رهن و اجاره : نرمال
|
|
50
|
50
|
50
|
10 : بازار رهن و اجاره : پیش بینی
|
|
61/11 %
|
42/18 %
|
10%
|
اعمال تاثیر نسبی هر ردیف در بازارمسکن ( پیش بینی )
|
|
25/51 %
|
35/18 %
|
37/03 %
|
اعمال تاثیر نسبی هر ردیف در بازار رهن و اجاره ( پیش بینی )
|
بعنوان مثال محاسبه برای فقط پیش بینی بازار مسکن در مرکز :
0*100+(*) +80*0+ 0*70 + (*)+(*)+100*40+50*30+50*20+50*10 = 7000 در 7 آیتم موثر و3 آیتم غیرموثر. نتیجه تحلیل با نسبت بین تعداد آیتم ها (10 آیتم) با تاثیر کلی 10% در کل می باشد : exet: 10%
تحلیل نتایج :
با توجه به نتایج حاصله :
1 - سرمایه گذاری در تولید انبوه مسکن در مرکز فاقد سود دهی و در کلان شهر ها دارای سود متعارف حدود 17 الی 22 % و در شهرستانها دارای سود متعارف حدود 20 تا 25 % می باشد .
2 – در دوره پیش بینی شده ؛ افزایش قیمت مسکن در مرکز وجود ندارد و بازار دارای رکود می باشد و در کلان شهرها و شهرستانها علی الرغم انجام معاملات ؛ چندان افزایش قیمت های قابل توجه نخواهیم داشت ولیکن رکودی نیز در در بازار معاملات مسکن همانند مرکز پیش بینی نمیگردد .
3 – سرمایه گذاری توسط تولیدکنندگان جزء مسکن ( بجز انبوه ساز) در کلان شهر ها و شهرستانها بدون ریسک و خطر پیش بینی میگردد لیکن اخذ وام ساخت و مشارکت با درصد بالاتر از 22 % به هیچوجه پیشنهاد نمی گردد .
4 - بیشترین نرخ رشد اجاره را در مرکز و سپس کلان شهر ها و در درجه آخر شهرستانها داریم .
5 – افزایش قیمت اجاره نسبت به سالهای قبل چندان نیست و از یک افزایش متعارف حدود 25 درصد در مرکز و کلان شهر ها و حدود 20% در شهرستاها پیش بینی میگردد .
با آرزوی شادی و خرسندی برای عموم ملت شریف و بزرگوار ایران زمین – با آرزوی توفیق و سلامتی – حسین داوری 28/1/95
www.davaeiexpert.blogfa.com
|
آمار و ارقام و نتایج جدول و مطالب معنونه صرفا پیش بینی وضعیت با توجه به وضعیت فاکتوهای موثر در دوره مذکور بوده و این پیش بینی صرفا یک کار تحقیقی بر اساس آمار سالهای قبل و وضعیت موجود بازار و پیش بینی وضعیت آتی بعنوان یک دیدگاه شخصی و غیررسمی می باشد .
با احترام - حسین داوری داورانی
دل ویران و سر حیران و