تفکیک - افراز - تقسیم و تقسیم نامه
تفکیک - افراز - تقسیم و تقسیم نامه
عموماً سه اصطلاح تفكيك، افراز و تقسيم در افراز املاک ، تقسیم ها ، تقسیم ترکه و ... در مباحث حقوقی و ثبتی بكار ميروند :
تفكيك : در اصطلاح ثبتي ؛ تقسيم قطعه زمين به قطعات (چند قطعه) است .
تفكيك اراضي با تنظيم صورت مجلس تفكيكي پس از انجام تشريفات قانوني و تهيه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تاييد نماينده اداره ثبت ، به امضا مالک و نمایندگان اداره ثبت رسیده و سپس بر اساس صورتمجلس تفکیکی براي هر قطعه تفكيكي ؛ سند مالكيت مجزی (ششدانگ) صادر و تسليم مالك ميگردد .
تفكيك اراضي داخل در محدوده و حريم شهر ها و خارج از شهر ها ( عرصه) :
تفكيك اراضي واقع در محدوده شهر و حريم آن طبق ماده 101 قانون شهرداريها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت ، طبق نقشه تفكيكي كه به تاييد شهرداري رسيده است انجام ميدهد و شهرداريها مكلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصيلي يا هادي و ديگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالي ظرف دو ماه اقدام نمايند در غير اينصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفكيك اراضي اقدام خواهد نمود .
طبق صدر ماده 154 اصلاحي قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداريها تفكيك اراضي ميتواند توسط دادگاه نيز صورت گيرد . با درخواست و تقاضای خواهان و تنظیم دادخواست مربوطه : دادگاه با جلب نظر شهرداري و نقشه تایید شده توسط شهرداري اقدام به تفكيك مينمايند و در صورت عدم وصول پاسخ شهرداری ( نقشه) ظرف مهلت دو ماه ، دادگاهها راساً اقدام به تفكيك مينمايند ( معمولا در این مواقع دادگاه محترم با صدور قرار کارشناسی ، امر تفکیک را به کارشناسان رسمی دادگستری ذی صلاح ارجاع می نمایند ) .
توجه : پذیرش در خواست و دادخواست انجام تفكيك اراضی ، در مورد اراضي بوده كه عمليات ثبتي آنها خاتمه يافته است .
تفکیک اراضي خارج از محدوده شهرها :
الف : اراضی زراعی :
تفكيك اراضي زراعي و باغها : طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 85/8/1 و ماده 9 آئين نامه اجرائي مصوب 86/3/2 هيات وزيران ، ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در هنگام تفكيك و افراز و تقسيم اراضي زراعي و باغهاي واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهركها و طرح هادي روستايي، نظر سازمان جهاد كشاورزي را استعلام نمايند و تفكيك و افراز و تقسيم اينگونه اراضي پس از تاييد مديريت جهاد كشاورزي قابل اجرا خواهد بود كه برای تفکیک؛ حداقل هاي تعيين شده بموجب مصوبه ابلاغي عبارت است از :
1- حداقل مجاز براي تفكيك اعم از تجزيه و افراز اراضي آبي 10 هكتار
1-1 - حداقل مجاز براي اراضي شاليزاري گيلان و مازندران 4 هكتار
1-2- حداقل مجاز براي تفكيك اراضي زير شبكههاي آبياري (احداث شده يا آنچه احداث خواهد شد) 50 هكتار
2- حداقل تفكيك باغات آبي 5 هكتار
3- حداقل تفكيك اعم از تجزيه، افراز اراضي ديم 30 هكتار
مرجع تشخيص اراضي زراعي و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ كاربری براي اراضي زراعي و باغها ؛ سازمان جهاد كشاورزي است و مراجع اداري موظف به رعايت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود .
و همچنين نظر سازمان جهاد كشاورزي استان براي مراجع قضائي به منزله نظر كارشناس رسمي دادگستري تلقي می گردد .
ب : تفكيك اراضي واقع در محدوده روستا
طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 82/7/6 ، تفكيك اراضي واقع در محدوده روستا با بخشداري بوده و تهيه و تاييد نقشه ها با بنياد مسكن انقلاب اسلامي است .
ج : ساير اراضي :
طبق بند 5 ماده 3 آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا در خارج از محدوده قانوني شهرها و حريم شهرها مصوب 55/2/27 هيات وزيران ، صدور مجوز تفكيك برعهده بخشداريها بوده است كه با تصويب قانون منع فروش اين صلاحيت در اختيار سازمان مسكن و شهرسازي استان مربوطه قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي).
تفكيك اعيان :
تفکیک اعیانی واقع در محدوده و حریم شهرها
الف - تفكيك آپارتمان :
در مورد تفكيك ساختمانهايي كه بصورت آپارتمانی و بعد از سال 1349 احداث گردیه اند با توجه به گواهي پايان ساخت صادره از طرف شهرداري و با رعایت قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرایی آن و تهیه صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک ، تفكيك صورت ميگيرد و در خصوص ساختمانهاي احداثي قبل از سال 1349 : مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداريها : ارائه گواهي پايان كار ضرورتي نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفكيك مينمايد . طبق ماده 10 قانون تملك آپارتمانها : هر كس آپارتماني را خريداري نماید ؛ نسبت به مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بناشده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم ( سهم العرصه نسبت به مساحت آپارتمان تقسیم بر مساحت کل آپارتمانهای مجموعه (ساختمان) ميگردد . مگر آنكه مالكيت زمين ساختمان ( مجموعه آپارتمانی ) بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغير باشد .
ب - تفكيك اعيانيها با عرصه متعلق بغير :
در مواردي كه مالك اعيانهاي ثبت شده ؛ براساس ماده 104 مكرر آئين نامه ثبتی ، تقاضاي تفكيك نمایند و عرصه متعلق به ديگري (غیر) باشد . همانطور كه در ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت قيد گردیده است : در موقع خريداعياني بايد مراتب به مالك عرصه و مجاورين اخطار شود و همچنین لازم است در موقع تفكيك نیز بمنظور محفوظ بودن حق مالك عرصه ، مراتب به مشار اليه ابلاغ و اخطار گردد .
تفكيك اعياني واقع در خارج از محدوده و حریم قانوني شهرها
طبق ماده 8 و 9 آئيننامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 1355/2/27 هيات وزيران ، احداث بنا بايستي طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختماني نداشته باشد در اين صورت اداره ثبت به تفكيك اقدام مينمايد .
در صورتيكه ساخت و ساز در خارج از حريم شهرها غير مجاز باشد : الف - كميسيون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقي به قانون شهرداريها مصوب 1372/12/1 كه مركب از نمايندگان وزارت كشور، قوه قضائيه و وزارت مسكن و شهرسازي است در استانداري تشكيل ميگردد و عنداللزوم نسبت به قلع بنا يا اخذ جريمه معادل 50% تا 70% قيمت روز اعياني حكم صادر مينمايد . ب : در اراضي زراعي و باغها : با رعایت ماده 3 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها اصلاحي 1385/8/1 اقدام میگردد .
افراز
قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357/8/22 : افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است را در صلاحيت واحد ثبتي ميداند . بديهي است واحد ثبتي طبق مواد 101 قانون شهرداريها و 154 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365 بايستي طبق نقشه مورد تاييد شهرداري اقدام به افراز نمايد و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقيماً اقدام به افراز مينمايد. تصميم واحد ثبتي مبني بر قابليت افراز يا عدم قابليت افراز از طرف هريك از شركا ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه ميباشد. در صورتيكه واحد ثبتي ملك را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مكلف است پس از ترسيم نقشه بطوريكه در تفكيك معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر يك از قطعات تفكيكي را نيز تعيين و در صورت مجلس تفکیکی منعكس و به امضا نماينده ثبت و شركا حاضر رسانيده و به مسئول واحد ثبتي تسليم نمايد . ماده 6 آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع 1358/2/20 اين صورت مجلس افرازي جهت تنظيم تقسيم نامه به دفترخانه ارسال ميگردد كه پس از تنظيم تقسيم نامه ، اسناد مفروز براي مالكين صادر و تسليم ميگردد .
ماده 316 قانون امور ثبتي :
تقسيم طوري به عمل ميآيد كه براي هريك از ورثه از هر نوع اموال عرصهاي معين شود (تقسيم افراز) و اگر بعضي از اموال بدون زيان قابل تقسيم نباشد ممكن است آن را در سهم بعضي از ورثه قرار داد و برابر بهاي آن از ساير اموال در سهم ديگران منظور نمود (تقسيم تعديل) و اگر تعديل محتاج به ضميمه پول يا اموال باشد به ضميمه آن تعديل ميشود (تقسيم به رد).
اراضي زراعي و باغها موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 اين قانون اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزاي نقدي از يك تا سه برابر بهاي اراضي زراعي و باغها به قيمت روز زمين يا كاربري جديد كه مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تكرار به حداكثر جزاي نقدي و حبس از يك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.
طبق بند ح ماده 1 آئين نامه اجرايي قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 86/3/2 ، افراز در اصطلاح قضائي و ثبتي عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شريك يا شركا و يا تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان .
جهت اطلاع و پی گیری در زمینه سایر قوانین مربوطه برای تقسیم ، تفکیک و افراز و مباحث تقسیم ترکه و ... به نوشته های پیشین اینجانب به شرح ذیل مراجعه گردد :
1 - صدور گزارش اصلاحی در تقسیم ترکه
2 - قانون افراز و فروش املاک مشاع
3 - قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی
4 - تاریخچه پروانه های ساختمانی
5 - آئين نامه اجرائي تبصره ( 1 ) ماده ( 17 ) اصلاحي قانون ايمني راهها و راه آهن مصوب 1379
6 - قانون اصلاحي قانون حفظ كاربري اراضي زارعي و باغ
آيين نامه اجرايي قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراض
(موضوع ماده 11 تصويب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ
دستورالعمل نحوه چگونگي دريافت تقاضا، تشكيل و تكميل
دستور العمل تعيين مصاديق و ضوابط موضوع تبصره 4 الح
دل ویران و سر حیران و