مقاله ای در زمینه اجرات المثل

 

                                              بسم الله الرحمن الرحیم

 

اصل و فرض حقوقي، عدم تبرّع  در اجرت المثل مي باشد.

ماده 265 قانون مدنی : "هرکس مالی به دیگری بدهد ظاهر در عدم تبرّع است؛بنابراین اگرکسی چیزی به دیگری بدهد،بدون اینکه مقروض آن چیز باشد،می تواند استرداد کند."                                

طبق مادۀ 303 قانون مدنی : " کسی که مالی را من غیرحق دریافت کرده است ضامن عین و منافع آن است اعم از اینکه به عدم استحقاق خود، عالم باشد یا جاهل."                                                              

مادۀ 336 قانون مدنی : "  هرگاه کسی بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل،اجرتی بوده ویا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد  عامل، مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرّع داشته است  . "                                                    

با توجّه به فرض عدم تبرّع در مبانی اجرت المثل (مادۀ 265 ) ،هرگاه صحّت قصد تبرّع برای مقام محترم قضایی احراز گردد ، بحث اجرت المثل منتفی می باشد.                                                       

ماده 337 قانون مدنی : "  هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر،استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگراینکه معلوم شود که اذن در انتفاع ، مجانی بوده است . "                                                                                                          

با توجّه به مواد فوق الذکر و سایر مواد قانون مدنی ، بحث در این موضوع را به دو بخش تقسیم می کنیم :                                                                                                                                           

بخش اوّل :     وقتیکه بین طرفین قراردادی منعقد می باشد.

الف :  بین طرفین قراردادی در مورد عین ومنافع مال منعقد می باشد ودر زمان طرح دعوی از مدّت قرارداد نگذشته است.                                                                                                                    

دراینگونه موارد با توجّه به شرح ومواد قرارداد حاضر بین طرفین  وبا عنایت به فصول اوّل ( دراقسام عقود ومعاملات )  تا ششم ( سقوط تعهدات )  قانون مدنی وهمچنین با توجّه به مواد 468 تا 506 قانون مدنی وقانون روابط مؤجر ومستأجر، رسیدگی به دعوی طرفین صورت می پذیرد.                  .                                                 .                                                                                                   

ب :  بین طرفین قراردادی در مورد عین ومنافع مال منعقد می باشد ودر زمان طرح دعوی از مدّت قرارداد گذشته باشد ومتعهد با انقضاء اجل ومطالبه ، تأخیر درتسلیم نموده باشد.                               

دراینصورت طبق ماده 278 قانون مدنی ، متعهّد مسئول هرکسرونقصان درعین مال خواهد بود اگرچه کسرونقصان ،مربوط به تقصیرشخص متعهد نباشد.                                                                           

برای منافع مال در مدّت انقضاء : طبق مواد 494 و 501   عمل می شود

مادۀ 494  قانون مدنی : " عقد اجاره به محض انقضاء مدّت برطرف می شود واگرپس ازانقضاء آن مستأجر ،عین مستأجره را بدون اذن مالک مدّتی در تصرّف خود نگاه دارد،موجر برای مدّت مذبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد واگربا اجازۀ مالک در تصرّف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگراینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید"                                   

مادۀ  501 قانون مدنی : " اگر در عقد اجاره مدّت به طورصریح ذکرنشده ومال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد،اجاره برای یک روزیا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود واگر مستأجر عین مستأجره رابیش از مدّت های مزبوره در تصرّف خود نگاه دارد ومؤجر هم تخلیّۀ ید او را نخواهد،مؤجر به موجب مراضات حاصله برای بقیّۀ مدّت وبه نسبت زمان تصرّف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود . "               

" برای دورۀ قرارداد مطابق با بند (الف ) به پرونده رسیدگی می شود."                                                                           

  ماده  278 قانون مدنی : " اگرموضوع تعهد،عین معینی باشد تسلیم آن به صاحبش در وضعیّتی که حین تسلیم دارد موجب برائت متعهد می شود اگرچه کسر ونقصان داشته باشد،مشروط بر اینکه کسر ونقصان از تعدّی وتفریط متعهّد ناشی نشده باشد مگر در مواردی که در این قانون ،تصریح شده است؛ولی اگر متعهد با انقضاء اجل ومطالبه ،تأخیر در تسلیم نموده باشد مسئول هر کسر ونقصان خواهد بود اگر چه کسر ونقصان ، مربوط به تقصیر شخص متعهد نباشد."                                           

 

بخش دوّم  :      وقتیکه بین طرفین قراردادی منعقد نیست.

در اینصورت با توجّه به الزاماتی که بدون قرارداد حاصل می شود با عنایت به فصل اوّل ( ماده 301 تا 306 قانون مدنی ) و فصل دوّم ( ضمان قهری )  ، برای دعوی طرفین در مورد  عین ومنافع مال به پرونده رسیدگی می شود.                                                                                                               

در چنین مواردی که قراردادی بین طرفین منعقد نمی باشد وبه شرط فرض عدم تبرّع ، برای دوره یا زمانی که از مال غیر استیفاء منفعت شده  است ، اجرت المثل ایام تصرف محاسبه می شود.               

ماده 337 قانون مدنی :" هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر،استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگراینکه معلوم شود که اذن در انتفاع ، مجانی بوده است." ".                                                                                                                                            

 

اجرت المثل

اجرت به معنای دستمزد ، اجرت المثل در لغت به معنای دستمزدهمترازومشابه ودر اصتلاح به معنی اجاره بها است . در مفهوم حقوقی اجرت المثل باید گفت : هرگاه كسی از مال دیگری استیفاء منفعت کند و عین مال باقی باشد ، برای مدت انتفاع، هرگاه بین طرفین  مال الاجاره ای معین نشده باشد آنچه كه بابت اجرت منافع استیفاء شده باید به صاحب مال مزبور بدهد ، اجرت المثل نامیده می شود . خواه استیفاء مزبور را اذن مالك باشد خواه بدون اذن .                                                                             

درپرونده هایی که توسط این کارشناس مطالعه شده است ،معمولاً اتفاق نظری بین نظریّه کارشناس بدوی ونظریّۀ هیأت های کارشناسی در بحث تعیین اجرت المثل مشاهده نگردید ولذا این کارشناس با بررسی وتحقیق از سایر کارشناسان وبرگزاری جلسات ومباحثه به این نتیجه رسید که معمولاً کارشناسان محترم با اکتفا به تجربیّات شخصی،تحقیقات جزیی ومحلی ودر نظر داشتن شاخص های سالیانۀ بانک مرکزی اقدام به تعیین میزان اجرت المثل می کنند واز سایر فاکتورهای مؤثر در این زمینه غفلت مینمایند ویا در اولویّت بندی فاکتورهای مؤثر دچار اختلاف نظر می گردند ویا گاهاً کارشناسان محترم در مفهوم حقوقی اجرت المثل دچار تردید می شوند به این معنی که؛ هردو  منافع حقیقی ومجازی مال را در تعیین اجرت المثل دخالت داده ودرتعیین اجرت المثل دچار اگرها وشاید ها می شوند . به عنوان مثال : اگر ساختمانی در مدّت 2 سال در تصرّف شخصی بوده  واز منافع آن بهره مند بوده است ، بحث هایی همچون تغییرات در ساختمان،تعدّی ،تفریط،نقصان وخرابی ساختمان،مخارج ساختمان،تعمیرات  و... که مربوط به عین مال می باشد ،بحث های حقوقی دیگری است. همچنین ادعاهای مالک ساختمان در زمینۀ سایر منافع ساختمان بجز اجرت المثل ،بحث دیگری است که در حیطۀ تشخیص قاضی محترم پرونده می باشد وکارشناس نمی بایست آنها را ملاک قرار دهد.مثلاً اگر مالک ادعایی در زمینۀ منافع حاصل از سرمایه گذاری،ساخت وساز،فروش،افت وافزایش قیمت و... دارد ،این موارد می بایست تحت عنوان خسارت در پرونده منعکس شوند تا قاضی محترم پرونده در مورد آنها تصمیم گیری نمایند. لذا هنگامی که قاضی محترم پرونده صراحتاً نظر کارشناس را در زمینۀ تعیین میزان دقیق اجرت المثل ایام تصرف ساختمان جویا است ،کارشناس می بایست فقط نسبت به تعیین دقیق اجرت المثل (اجاره بها ) دورۀ تصرف اقدام نماید.                         

   « عموماً کارشناسان محترم در تعیین اجرت المثل به مواردی همچون : تجربیّات شخصی،تحقیق جزیی از یک یا دو بنگاه املاک یاهمسایه های مجاور،رشد یا کاهش قیمت عمومی بازار مسکن وگاهاً درنظر گرفتن شاخص های کلّی بانک مرکزی  بسنده می نمایند وسریعاً اقدام به تهیّه گزارش مینمایند که نتیجۀ آن اعتراض ها ،هیأت های چند نفره واختلاف بین نظریّه ها است.دراینصورت تمایز بین نظریّات کارشناسی،خبرگان محلّی ونظریّات عمومی معنی ومفهومی ندارد.لذا کارشناس محترم می بایست  با کار تخصصی ،صرف وقت ومطالعۀ بیشتر برای نظریّۀ کارشناسی خود ارزش قایل گردد واز ارایۀ نظریّات سطحی،سلیقه ای وغیرتخصصی بپرهیزد ودر صورت عدم توانایی انجام کارشناسی دقیق ،عجز خود را به قاضی پرونده اظهار نماید تا قاضی محترم پرونده ،کارشناسی را به فرد دیگری ابلاغ نمایند. دراین مقاله بحث اصلی این کارشناس اجرت المثل می باشد ولی خاطر نشان می سازد در سایر زمینه ها نیز همچون :  تعیین خسارت ،ارزیابی،اختلاف ها،تعدیل اجاره،برآورد ها،بررسی صورت وضعیّتها و... نظریّات ضعیف وغیر تخصصی مشاهده می گردد لذا این کارشناس معتقد است که مواردی همچون : طول عمر وافزایش سن،سابقۀ 20 وچند ساله ،تعدّد ارجاع امور،تبلیغ،روابط عمومی و...! در ارایۀ نظریّات کارشناسی تخصصی سودمند نمی باشد وبهتر است کارشناسان عزیز نسبت به مطالعۀ بیشتر،به روز رسانی معلومات شخصی،عدم حرفه سازی وحرفه پروری،مشورت و... اقدام فرمایند تا مگر اینچنین، پرونده ها از اطالۀ دادرسی مصون ،کارشناسی ازنظریّات سطحی بری ودادگاهها از ازدحام خالی گردد. »   انشاالله                                     .                                                                                                                                                              

 

معمولاً در تعیین اجرت المثل، فاکتورهای مؤثر باید به دو دسته تقسیم شوند: فاکتورهای منطقه ای یا محلّی وفاکتورهای فرا منطقه ای. معمولاً فاکتورهای محلّی تابعی از کمیّت وکیفیّت املاک،موقعیّت املاک،وضعیّت ونوع بهره برداری،تغییرات محلّی پیرامون ساختمان،ارزش کلّی ساختمان وعرف های محلّی می باشد. مهمترین فاکتورهای مؤثر در تعیین اجرت المثل ساختمان ،فاکتورهای منطقه ای یا محلّی هستند  وفاکتورهای فرا منطقه ای که اولویّت بعدی را نسبت به فاکتورهای محلّی دارند شامل : تغییرات در رشد مسکن وساختمان(کلّی) ،تغییرات در رشد زمین(کلّی) و تغییرات در شاخص های سالیانۀ بانک مرکزی  ازجمله فاکتورها برای شاخص کنترل می باشند .                                            .

 

 

       الف :   فاکتورهای منطقه ای یا محلّی

1 . کمیّت وکیفیّت املاک  :

متراژ اعیانی وعرصۀ املاک ،چگونگی ساخت(شمالی یا جنوبی)،نوع طبقه،مقدار امکانات رفاهی وخدماتی،مقدار مشاعات،تأسیسات ساختمان، امتیازپارکینگ و... از جمله عوامل مؤثردرکمیّت املاک  وتعیین قیمت نسبی آنها در قیمت وارزش ملک ومیزان اجاره بهای آن هستند.                      

  نوع وکیفیّت مصالح بکاررفته،کیفیّت نقشه های معماری،نوع وجنس نمای ساختمان،کیفیّت دربها،کمدها وکابینت ها،کیفیّت تأسیسات ساختمان،عمرساختمان واجزاء آن،ورودی ها،خروجی ها وراههای دسترسی و... نیز از جمله عوامل مؤثر درکیفیّت املاک وتعیین قیمت نسبی آنها در قیمت وارزش ملک ومیزان اجاره بهای آن هستند.                                                                                     

2. موقعیّت املاک

محل وموقیّت جغرافیای شهری ملک،سطح طبقه بندی محلّی وقوع ملک،راههای ارتباطی،حدود چهارجانبۀ ملک،موقعیّتهای مسکونی،تجاری،خدماتی واداری ملک،تراکم منطقه،نوع کاربری های پیرامون ملک و... از جمله عوامل مؤثر در موقعیّت املاک وتعیین قیمت نسبی آنها در قیمت و ارزش ملک ومیزان اجاره بهای آن هستند.                                                                                                

3.  وضعیّت  ونوع بهره برداری املاک

معمولاً بسیاری از املاک به گونه ای هستند که بنا به عللی همچون :( عمرساختمان،نوع،چگونگی وکیفیّت مشاعات،نوع وچگونگی ساخت،معارضها ،مشارکتهاووابستگی ها) امکان بهره برداری از تمامی یا قسمتی از ملک مقدور نبوده است لذا در تعیین اجاره بها می بایست به وضعیّت بهره برداری املاک توجّه خاص نمود. همچنین می بایست به نوع بهره برداری (استفادۀ منفعتی که متصرّف(مستأجر) از منافع مال نموده است ) توجّه داشت.                                                   .                                                                                                                

4.   تغییرات محلّی پیرامون ساختمان

کارشناس محترم برای مدّت یا دوره ای که اقدام به تعیین اجرت المثل ملکی مینماید،می بایست سابقۀ کامل آن دوره را برای تغییرات پیرامون واطراف آن ملک به خوبی بشناسدو با دانستن سوابق محلّی وبه تناسب دانستن ارزشهای افزوده یا کاسته شدۀ ملک ،اقدام به تعیین اجرت المثل نماید.                

5.    ارزش کلّی ساختمان

تعیین ارزش کلّی ساختمان برای دوره ای که اجرت المثل محاسبه می شود،در مقایسه با ارزش ساختمانهای مشابه محلی که دارای قاعده یا قراردادی برای اجاره بها می باشند، می تواند راهنمایی برای کنترل  اجرت المثل تعیین شده توسط کارشناس باشد.                                                             

6.  عرف های محلّی

تحقیق وبررسی جامعی از بنگاههای املاک محلّی،ساکنین محلّی و... می تواند راهنمای خوبی برای تعیین اجرت المثل باشد.لیکن این بررسی می بایست دارای شرایط ذیل باشد :                                  

الف - تحقیقات به صورت پراکنده وغیرمتمرکز باشد

ب - تحقیقات در زمینۀ املاک نسبتاً مشابه صورت پذیرد

ج - حداقل سه نمونۀ تحقیقی،با فاکتورهای محلّی آنالیز گردد ونتیجۀ آن باملک موضوع پرونده مقایسه شود .                                                                                                                                  

د - ازنتایج تحقیقات به عنوان یک عامل کنترلی در تعیین اجرت المثل استفاده گردد.

ب :  فاکتورهای فرا منطقه ای 

معمولاً  با توجّه به گستردگی ومؤثر بودن فاکتورهای متعدد مکانی ،موقعیّتی وزمانی در تعیین ارزش واجاره بهای  املاک در سراسر کشور ،وضع قانون وقاعده ای کلّی برای تعیین ارزش اجاره بهای املاک کار بسیار دشواری است  و برای تحقّق چنین امری ،می بایست یک فرمولی دقیق براساس  پارامترها وضرایب خاص ارائه گردد تا جداول ضرایب وپارامترها درآرشیو سالیانۀ  املاک ومسکن ،راهنمای جامع ودقیقی برای محاسبات دقیقتری باشند.از این روی استفادۀ مستقیم از فاکتورهای فرا منطقه ای درتعیین ارزش واجاره بهای املاک ،مناسب نیست چراکه این فاکتورها به صورت مستقیم وطولی تأثیر خود را بر فاکتورهای منطقه ای یا محلّی خواهند گذاشت واز طرف دیگر قیمت زمین،هزینۀ ساخت ونرخ رشد قیمت مسکن واجاره بهای آن ،تابع متغیّرهای دیگری است که تأثیر آن متغیّرها در مرکز،کلان شهرها وشهرهای کوچک متفاوت می باشد. بنابراین فاکتورهای فرا منطقه ای بیشتر حالت کنترلی را خواهند داشت ودر محاسبات به صورت مستقیم وارد نمی شوند.                     

منابع :

                                                                                                                                

قانون مدنی ؛ تدوین : سیّد مهدی کمالان

                                                                                  ومن الله توفیق  

گزارشهای کارشناسی

                                                                              حسین داوری داورانی                 

 

emil: [e-mail]